城鎮老舊小區改造是一項推動城市更新的系統工程，是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。

    廣州市自2016年開始，在全國率先探索老舊小區微改造，積極推動營造“共建共治共享”的社會治理格局。2021年4月，廣州市人民政府辦公廳發布了《廣州市老舊小區改造工作實施方案》，明確到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務，并推動一批社會資本參與改造的試點項目實施，創新實施路徑和改造模式，打好城市更新“組合拳”。

    目前廣州市老舊小區的改造基本以政府投資為主導，隨著改造工作的深入推進，政府投資改造面臨著改造規模大、投資壓力大以及實施后續維護主體缺失或責任邊界不清等問題，制約著改造工作高質量發展。

為更好地推動老舊小區改造工作，響應創新投資模式的要求，花都區住建局以優化統籌區域內資源，創新實施主體為原則，率先謀劃老舊小區有機更新的示范項目。

    花都區舊人大小區建于80-90年代，小區改造用地面積約35800平方米，建筑總面積約65972平方米，樓棟數30棟，居民戶數719戶，無業委會與物業單位。小區地塊內部組成復雜，包括舊人大小區、城中城小區、區殘聯、法院執行局、舊人大辦公樓、華南商住、養老服務中心及住宅散樓等。花都區舊人大小區具有黨建文化氛圍濃厚、空間充足以及可利用資源基礎良好等優勢，適宜作為先行先試的示范項目。2021年3月經花都區政府同意確定將舊人大小區項目作為花都區老舊小區有機更新項目的示范區。項目實施內容主要包括新建立體機械停車樓、利用現狀閑置公房改造成鄰里中心、小區公共空間（美好會客廳）、兒童娛樂設施、信息標識、充電樁、危房加固、智慧設施及藝術彩繪。

圖1：項目實施范圍及權屬圖

    2022年初，實施機構-新華街道辦聘請了廣州市國際工程咨詢有限公司（以下簡稱“廣州國際咨詢公司”）作為該項目創新模式探索的咨詢單位。為高效高質的完成咨詢服務，廣州國際咨詢公司迅速組建了高素質的專業力量，積極研究國家、省、市等相關文件要求，研究論證老舊小區改造采用特許經營模式的合理性和可行性，確認項目了具備市場化方式參與的條件。同時在保證項目公益性的前提下，結合項目經營收入兼顧小區公共設施管養，在實現項目收支自平衡的基礎上，提出了特許經營協議框架草案、特許經營者的選擇方式、投資回報、資產處置方式等，形成《舊人大小區有機更新項目（示范區）特許經營實施方案》（以下簡稱“《實施方案》”）。《實施方案》后續通過第三方組織的專家評審，最終通過花都區政府的審定。

    舊人大小區有機更新項目（示范區）為廣州市首個以市場化方式參與老舊小區改造的項目，真正地實現了老舊小區改造項目全生命周期建管一體化，為廣州市老舊小區改造工作提供了全新的工作思路，也為片區老舊小區整體微改造模式給予了一定的啟發，實現優勢互補，提高了社會全要素生產率。項目具有較好的示范意義。

圖2：項目改造后效果示意圖

    廣州國際咨詢公司一直以來積極參與城市更新、老舊小區改造等的相關工作，不僅在改造模式創新中發揮著智庫作用，同時也承接了越秀區老舊小區改造工程、從化區老舊小區微改造實施方案等多種類型項目的可行性研究報告編制、評估等工作；在城市更新、舊城改造領域，也積極參與了東流村改造的社會穩定風險分析評估工作、村民改造意愿調查等專項報告編制；特別是在保護古樹、大樹的要求下，實施了江南中街片區提升項目的樹木保護專篇編制。經過多年經驗累積，廣州國際咨詢公司在城市更新、改造、片區發展等方面已形成的全過程咨詢服務能力。

    習近平總書記曾說“讓城市留住記憶，讓人們記住鄉愁。”城市的更新要用“繡花”功夫，有序推進老舊小區的改造，最大限度保留傳統格局、街巷肌理和景觀環境。未來，廣州國際咨詢公司將繼續積極參與，在傳統咨詢的基礎上，積極探索，大膽嘗試，發揮咨詢智庫的力量，發揮國有企業擔當，助力城市發展，締造美好環境與幸福生活。